Co się dzieje z właścicielami poszczególnych lokali, gdy reszta nieruchomości zostaje sprzedana osobom trzecim

Co się dzieje z właścicielami poszczególnych lokali, gdy reszta nieruchomości zostaje sprzedana osobom trzecim

Zdarzają się takie sytuacje, w których gmina będąc współwłaścicielem budynku, w którym znajduje się w większość lokali komunalnych, a tylko część lokali wyodrębnionych/własnościowych postanawia sprzedać pozostałą część w nieruchomości podmiotowi trzeciemu, a podmiot ten stał się większościowym współwłaścicielem nieruchomości.

 

Mogło by się wydawać, że sytuacja lokatorów komunalnych/najemców, a tym bardziej właścicieli wyodrębnionych lokali nie jest najlepsza, w sytuacji gdy nowy, większościowy współwłaściciel nabył pozostałą część nieruchomości w celach inwestycyjnych.

 

Czytaj również: Powódź zalała dom, i co dalej?

 

W pierwszej kolejności przyjrzyjmy się sytuacji lokatorów komunalnych/najemców. Ustawodawca w Ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) gwarantuje najemcom dużą ochronę. Właściciel może żądać opuszczenia lokalu tylko przez takiego lokatora, z którym nie łączy już go umowa najmu. W przypadku umów na czas określony będzie to miało miejsce po upływie czasu, na który została ona zawarta. Należy pamiętać, iż nowy właściciel nabywając współwłasność budynku „wchodzi” w prawa i obowiązki dotychczasowego właściciela. Właściciela łączy więc z lokatorem stara umowa najmu i do czasu jej wypowiedzenia lub zmiany w formie aneksu mają zastosowanie wszystkie jej postanowienia. W przypadku umów na czas nieokreślony niezbędne będzie wcześniejsze jej wypowiedzenie. Warto pamiętać, że może to nastąpić tylko w ściśle określonych przypadkach wskazanych w art. 11 wspomnianej Ustawy. Jeżeli po wygaśnięciu/rozwiązaniu umowy najmu lokator nie opuścił dobrowolnie lokalu, właściciel lokalu jest uprawniony do wystąpienia do sądu z powództwem o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu.

 

Czytaj również: Darowizna, czyli spadek za życia

 

Sytuacja właścicieli wcześniej wyodrębnionych lokali przedstawia się inaczej. Należy pamiętać, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r Nr 80, poz. 903 ze zm.), stanowi, że „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową (…)” – art. 6 Ustawy. Wszelkie istotne sprawy dot. nieruchomości zapadają w postaci uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, albo na oba sposoby. Warto zaznaczyć, iż uchwały właścicieli lokali dotyczyć mogą jedynie nieruchomości wspólnej i spraw z nią związanych, a nie mogą ingerować w prawa odrębnej własności lokali (wyrok SN z dnia 3 kwietnia 2009 r., II CSK 600/08).

 

Czytaj również: Nowe przepisy pakietu CRD IV przygotowane przez Parlament Europejski

 

Co do zasady „uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów”. Ustawodawca przewidział taką sytuację, w której właściciel większościowy będzie narzucał swoją wolę pozostałym współwłaścicielom nieruchomości. W tym celu został wprowadzony do art. 23 ust. 2a. „jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.” Przyjęte w ustawie o własności lokali zasady głosowania mają na celu zapewnienie właścicielom lokali wpływu na losy ich współwłasności. Warto zaznaczyć, że zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2009 r. (sygn. akt II CSK 83/09) „niedopuszczalne jest ustanowienie we wspólnocie mieszkaniowej zasady głosowania wszystkich uchwał według reguły „jeden właściciel – jeden głos”. Uchwała przewidująca taką zasadę jest nieważna.

 

Czytaj również: Zmiany w Kodeksie pracy

 

Nadto, warto wspomnieć, że każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu (w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały) z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

 

Źródło: Emmerson Realty S.A. / budnet.pl

Zobacz galerie zdjęć

Tagi

Czytaj też…

Czytaj na forum

  • Mieszkania w Warszawie Liczba postów: 36 Grupa: Nieruchomoś... Podpisywaliście kiedyś cesję umowy deweloperskiej? Ja ostatnio zdecydowałem się na zakup nieruchomości od dewelopera. Bardzo pomocny okazał się dla mnie artykuł...
  • Prowadząc firmę we własnym domu możesz obniżyć pod... Liczba postów: 15 Grupa: Prawo Użytkownik Gość: aliss napisał: Jestem w kropce, bo zbliża się czas rozliczeń podatkowych, a ja na przykład zapłaciłam również podatek ze Szwecji, kiedy tam pra...
  • Odszkodowanie Liczba postów: 111 Grupa: Przepisy pr... A oferta https://atkancelaria.pl/odszkodowanie-zi elona-gora/ jest fajna? Cenowo i jakościowo idzie to ze sobą w parze. Pozdrawiam.
  • Domek letniskowy Liczba postów: 29 Grupa: Zanim wybud... Jednym z lepszych producentów domków letniskowych jest https://domki-zylajek.com/ mamy od nich domek dwa lata i jest jak nowy. Kupując domek nie spodziewaliśmy....
  • rozbiórka budynku Liczba postów: 2 Grupa: Przepisy pr... Witam Sytuacja jest taka że gmina przejęła działkę na której można powiedzieć jest śmieciowisko. Najgorsze w tym jest rozpadający budynek. Budynek częściowo mur...

Kalkulator zwrotu podatku VAT za materiały budowlane

Społeczność budnet.pl ma już 19195 użytkowników

Użytkownicy online (1)

gości: 189

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >