Jak wykupić mieszkanie zakładowe od spółdzielni

Wiele budynków spółdzielczych to dawne lokale zakładowe. Spółdzielnie przejęły je wraz z lokatorami m.in. od przedsiębiorstw państwowych. Nadal w wielu mieszkają najemcy. Osoby te mogą zmienić status swojego mieszkania i stać się jego właścicielami.

Najemca zainteresowany wykupem powinien złożyć wniosek do zarządu spółdzielni. Zarząd ma trzy miesiące na rozpatrzenie sprawy i przeniesienie własności lokalu (okres ten liczy się od daty złożenia wniosku).

W praktyce dotrzymanie tego terminu nie zawsze jest możliwe. Przykładowo: spółdzielnia nie ma jeszcze prawomocnej uchwały określającej odrębny przedmiot własności wszystkich lokali, które znajdują się w danej nieruchomości.

Z takiej uchwały ma wynikać, kto i jakie lokale może nabyć na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będzie miał prawo zająć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami oraz czy na lokalach ciążą długi (np. zaległe opłaty za mieszkanie). Jeżeli takiej uchwały nie ma, trzeba na nią poczekać.

Uwaga! Termin trzymiesięczny będzie obowiązywał tylko do końca tego roku, potem straci moc obowiązującą przepis w tej sprawie.

Spółdzielnia przeniesie własność lokalu tylko wówczas, gdy lokator spełnia warunki przewidziane w art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Inne warunki muszą spełnić osoby, które mieszkają w budynkach przekazanych spółdzielni za darmo, a inne – zajmujący lokale w budynku przekazanym spółdzielni odpłatnie.

Najemcy z pierwszej grupy muszą pokryć poniesione przez spółdzielnię nakłady konieczne na budynek, w którym mieszkają.

O nakładach koniecznych mówi kodeks cywilny. Przepisy kodeksowe nie definiują jednak tego pojęcia. Istnieje jednak orzecznictwo Sądu Najwyższego na ten temat. Z wyroku z 13 kwietnia 1983 r.(sygn. IV CR 67/83) wynika, że nakładami koniecznymi są tylko takie, które poczyniono na rzecz (w tym wypadku na budynek), żeby zachować ją w stanie niepogorszonym.

Według Sądu Najwyższego chodzi więc tylko o remonty, a nie o prace, których celem jest ulepszenie rzeczy (np. w budynku byłoby to podwyższenie jego standardu). W wielu wypadkach więc od oceny spółdzielni będzie zależało, czy określone prace uzna za nakłady konieczne czy też za ulepszające.

Każdy członek spółdzielni, który nie zgadza się z jej oceną, może żądać oszacowania wysokości nakładów przez sąd.

Poza tym spółdzielnia, ustalając, ile najemca musi jej zwrócić za poniesione przez nią nakłady konieczne, powinna brać pod uwagę stan konkretnych elementów (np. wymienionych okien) i ceny obowiązujące w dniu, w którym żąda zwrotu. Tak stanowi uchwała SN z 11 października 1990 r. (sygn. III CZP 58/90).

czytaj więcej...