Mieszkanie na wynajem? Czy warto tak inwestować?

Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania na wynajem trzeba rozważyć trzy podstawowe kwestie.

• Jakie mieszkanie kupić, aby łatwo znaleźć najemcę?

Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ds. kredytów hipotecznych, emFinanse: - Odpowiadając na to pytanie trzeba określić grupę potencjalnych najemców, do których chcemy skierować ofertę. Inne mieszkanie będzie odpowiednie dla studentów czy młodego małżeństwa, a odmienne kryteria trzeba spełnić by trafić do przebywających czasowo w naszym mieście przedstawicieli firm.

Ująć studenta

Pierwsza grupa potencjalnych klientów tj. studenci, (pomimo, że jest to grupa „podwyższonego ryzyka” z racji niekonwencjonalnego stylu życia) są jedną z najciekawszych grup docelowych.  - Mieszkanie stanowi dla studenta tylko chwilową przystań, gdzie można się przebrać i odpocząć przed kolejnym intensywnym dniem – mówi Grzegorz Aleksandrowicz. - Dlatego też mieszkanie wynajmowane studentom nie musi być wyposażone bardzo komfortowo – ważne aby były tam podstawowe media i łącze internetowe. Nakłady finansowe na przystosowanie mieszkania do potrzeb najemców będą relatywnie najniższe. Lokum dla akademików to minimum dwa pokoje, tak aby kilka osób mogło podzielić się kosztami wynajmu. Dużym zainteresowaniem wśród żaków cieszą się mieszkania trzy-, a nawet cztero-pokojowe.

Skusić młode małżeństwo

- Druga grupa najemców, czyli młode małżeństwa, ma wyższe oczekiwania – zauważa ekspert emFinanse. - Aby pozyskać takich klientów warto zainwestować trochę kapitału w podwyższenie standardu mieszkania. Istotne są także dodatkowe walory takie jak bliskość żłobka, szkoły czy centrum handlowego. Coraz częstsze przeprowadzki za pracą do miasta sprawiają, że grupa takich klientów wciąż rośnie, a najemcy najchętniej szukają mieszkań dwupokojowych.

Przyciągnąć firmę

Najbardziej wymagająca jest trzecia grupa, czyli przedstawiciele firm. - Oczekiwania są mocno zróżnicowane - od kawalerek zaczynając, na apartamentach dla managerów wyższego szczebla kończąc – mówi Grzegorz Aleksandrowicz. - Jednakże inwestycja w takie mieszkanie może przynieść najwyższe zyski. Warunek jest jeden - lokal musi mieć wysoki standard wykończenia i wyposażenia.

Czytaj również: Przykładowe ceny mieszkań w centrum Warszawy

• Gdzie kupić, aby byli chętni do wynajęcia?

Jeżeli najemcami mają być studenci, warto szukać lokalizacji w okolicy uczelni lub z dogodnym do niej dojazdem (zarówno w dzień jak i w nocy). Znaczącym warunkiem może być bliskość węzłów komunikacyjnych i miejsc rozrywki.

- Dla młodych małżeństw ważnym elementem lokalizacji, poza dobrą komunikacją, jest infrastruktura miejska i obiekty użyteczności publicznej, takie jak szkoły, przedszkola czy centra handlowe – dodaje Aleksandrowicz.

Trzecia grupa klientów, tj. przedstawiciele firm, szukają przed wszystkim spokoju i komfortu, dlatego też chętnie wynajmują lokale i apartamenty w zamkniętych osiedlach, gdzie mogą liczyć na dyskrecje, spokój i dobre warunki do pracy.

- Co do aktualnych trendów na rynku nieruchomości, miejscami godnymi rozpatrzenia, są większe ośrodki akademickie i miasta wojewódzkie – zwraca uwagę Grzegorz Aleksandrowicz. - W ostatnim czasie zagraniczne koncerny chętnie lokują tam swoje inwestycje. Nowe przedsięwzięcia przyciągają specjalistów z Polski i zagranicy, którzy potrzebują mieszkań. Właśnie dlatego warto szukać lokali w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Trójmieście.  Dobrze rokują także Poznań, Łódź, która w ostatnim czasie staje się liderem w pozyskiwaniu nowych inwestycji. W najbliższym czasie warto będzie przyjrzeć się rozwojowi rynku w Szczecinie, Lublinie czy Rzeszowie.

• Czy taka inwestycja przyniesie oczekiwane zyski?

Jeśli zakup podeprzemy dobrym rozeznaniem rynku i własnych możliwości, tak pod względem finansowania zakupu nieruchomości na wynajem jak i wybrania grupy potencjalnych klientów, możemy liczyć na sukces.

- Gdy zakup nieruchomości jest finansowany z własnych oszczędności sprawa wydaje się prostsza - wystarczy, że z opłaty za wynajem pokryjemy czynsz za lokal – mówi Grzegorz Aleksandrowicz. - Sam wzrost wartości nieruchomości w czasie generuje nam zysk z tej inwestycji. Aktualnie często poza opłatą za wynajem najemca płaci za wszystkie opłaty licznikowe tj. prąd, gaz , wodę wówczas opłata czynszowa daje nam dodatkowy dochód.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy zakup nieruchomości jest wspierany kredytem bankowym – wówczas nasze kalkulacje dla opłaty czynszowej muszą uwzględniać wysokość spłacanej prze nas raty.  Analogicznie jw. - w sytuacji gdy opłata czynszowa pokryje ratę kredytu to inwestycja jest opłacalna.

Wynajem może być okresowym źródłem dochodu, tak więc w kalkulacji opłacalności inwestycji warto uwzględnić „puste miesiące”. - Jest to okres podczas, którego mieszkanie stoi puste bez najemców – na taką sytuacje narażeni są najbardziej ci , którzy inwestują w mieszkanie dla studentów – ostrzega Aleksandrowicz. -  Żacy zazwyczaj rezygnują z wynajmu na okres długich, 3-miesięcznych wakacji.

Mniejszym ryzykiem opatrzone są inwestycje dla pozostałych grup, bowiem wynajmują oni lokal przez cały rok. Zdarza się, że firmy wynajmują mieszkania i apartamenty na podstawie umów długookresowych.

Czytaj również: Zmiany na rynku mieszkaniowym