Polski standard powierzchni biurowej do wynajęcia coraz wyższy

Ponadto wykwalifikowana kadra managerska, znakomita baza dydaktyczna i wysoki poziom szkolnictwa wyższego zapewniają zagranicznym inwestorom doskonałe warunki do lokowania biznesu właśnie w naszym kraju. Oznacza to znaczenie większe zapotrzebowanie na nowe powierzchnie biurowe, a co za tym idzie - ożywienie w branży nieruchomości. Począwszy od inwestora, po deweloperów i agentów nieruchomości – każdy liczy na swój kawałek tortu do podziału z całej działki nowoczesnych biurowców w Polsce.

Choć jeszcze dwa lata temu, przed grudniowym kryzysem w 2008 roku, deweloperzy biurowi mogli cieszyć się z rekordowych poziomów czynszów wywoławczych, a do ich biur ustawiały się kolejki dyrektorów firm, gotowych do podpisania umów pre-lease nawet na dwa lata przed oddaniem biur do użytku, rok 2009 i 2010 r. upłynęły pod znakiem zaciętej rywalizacji o najemców. Oddawane do użytku były nowe projekty, których realizację rozpoczęto w czasach biurowego boomu w tym segmencie. Obecnie w największych miastach Polski nie ma problemu z wynajęciem nowoczesnej powierzchni klasy A i B+, wciąż powstają nowe biurowce przeznaczone pod wynajem powierzchni komercyjnych i mimo że nie możemy mówić o klęsce nadpodaży, branża zażegnała kryzys i gotowa jest do powrotu najemców na rynek.

Biurowiec klasy A – prawdziwy obiekt pożądania

Przeszklony, nowoczesny budynek, imponujący kształtem i wysokością nad pozostałą zabudową okolicy wprawia w zachwyt i uznanie – oto nowoczesny biurowiec, jakich w Polsce buduje się coraz więcej. Jak wiadomo, „jakość" i poziom wyposażenia biurowców w różnego rodzaju sieci i systemy opisuje się stosując umowne klasy: A, A-, B+, B. Oczywiście „biurowiec klasy A” jest odmieniany przez wszystkie przypadki przez deweloperów, jednak aby takim był naprawdę, musi spełniać wyśrubowane wymogi. Nowoczesne, szybkobieżne windy z czasem oczekiwania nie dłuższym niż 30 sekund, stała kontrola wilgotności powietrza, podwójne, niskoemisyjne szyby, minimum 2,7 m wysokości w pomieszczeniach, awaryjny system podtrzymywania napięcia, niezawodny, monitorowany kompleks telekomunikacyjny, położenie w ścisłym centrum czy klimatyzacja to tylko niektóre z szeregu wymogów, jakie biurowiec musi spełniać, aby otrzymać standard klasy A. To jednak nie zniechęca deweloperów, którzy za wszelką cenę starają się sprostać wymogom budowlanym.

Mimo iż nie każdego dewelopera stać na inwestycję z nowoczesny biurowiec, bo kredyt na sfinansowanie nowego obiektu mogli dostać tylko ci, którzy podpisali przed budową umów pre-lease na co najmniej 30-40 proc. planowanej powierzchni, nie zniechęca to do rozpoczęcia nowych inwestycji. Szczególnie jest to zauważalne w dużych miastach, które na swoim terenie mają siedziby Specjalnych Stref Ekonomicznych, przygotowują się do Euro 2010 czy chcą przyciągnąć i utrzymać nowych inwestorów, mogących zapewnić dużą ilość nowych miejsc pracy. Dziennik Gazeta Prawna podaje, że zagraniczni inwestorzy wykupują polskie biurowce, magazyny i centra, a wartość transakcji na tym rynku nieruchomości komercyjnych sięgnie w tym roku 2 mld euro. To trzykrotnie więcej niż w 2009 r.

Warszawskie biurowce wyrastają jak grzyby po deszczu

Stolica Polski przoduje w ilości rozpoczętych inwestycji mających na celu oddanie do użytku kilkunastu obiektów przeznaczonych na komercyjny wynajem. Warto wspomnieć chociażby o oddanym do użytku w 2006 roku biurowcu Rondo1, składającego się z czterdziestopiętrowej przeszklonej wieży oraz niższego, dziesięciopiętrowego budynku o fasadzie z nieprzejrzystego, matowego szkła. Wydajna powierzchnia biurowa została zaprojektowana w oparciu o 1,5 metrowy system modułowy. Typowa wielkość piętra waha się od 1400 do 1500 m2 powierzchni użytkowej, zaprojektowanej wokół dwóch trzonów centralnych. Standardowa powierzchnia została zaprojektowana w systemie open space, jednak może ona zostać indywidualnie przystosowana do dowolnej opcji aranżacji w zależności od potrzeb klienta. Głębokość powierzchni biurowej wynosi 5 metrów, co zapewnia optymalny dostęp naturalnego światła do wszystkich stanowisk pracy. Głównym założeniem przy projektowaniu biurowca Rondo 1 było stworzenie wysoce wydajnej powierzchni biurowej w przyjaznym otoczeniu wraz z niezbędnymi funkcjami usługowo-handlowymi. Kompleks jest położony w odpowiedniej, jak na biurowiec klasy A, lokalizacji: ścisłe centrum Warszawy przy zbiegu ulic Świętokrzyskiej i Jana Pawła II w pobliżu dworca. Centralna lokalizacja inwestycji, linie autobusowe i tramwajowe w bezpośrednim budynku zapewniają doskonałą komunikację z całym miastem i lotniskiem.

Równie ciekawym pod względem designu i lokalizacji jest inny kompleks biurowy zlokalizowany w Warszawie, a mianowicie International Business Center II, który w 2008 roku został uhonorowany nagrodą dla najlepszego projektu biurowego w Europie Środkowo – Wschodniej. 58,5-metrowy budynek składa się z 12 kondygnacji naziemnych o łącznej powierzchni biurowej 19,4 tys. m2. Jest on wyposażony w 3-poziomowy garaż podziemny ze 122 miejscami postojowymi. Gmach ma elewację ze szkła, aluminium oraz ustawionego na sztorc "grzebienia" z czarnego granitu. Eleganckie hole wejściowe o wysokości ośmiu metrów wykończone granitem i piaskowcem zaprojektowali architekci z warszawskiego oddziału pracowni Denton Corker Marshall oraz z biura Epstein. IBC II oferuje najemcom powierzchnię klasy A z licznymi udogodnieniami: własną centralą telefoniczną, obsługującą do 6 tys. cyfrowych linii telefonicznych i do przesyłania danych, 24-godzinną ochronę oraz kawiarnię ulokowaną wewnątrz budynku. Obiekt wyposażony jest w klimatyzację i wysokiej klasy system bezpieczeństwa (z systemem spryskiwaczy przeciwpożarowych, ognioodpornymi klatkami schodowymi i wentylacją oddymiającą). Głównymi najemcami kompleksu IBC są m.in. PricewaterhouseCoopers, Avon czy Samsung. W stolicy przybywa ciekawych biurowców. Inwestorzy i architekci prześcigają się w pomysłach, aby zaprojektować i wybudować budynek, który zachwyci potencjalnych wynajmujących, będzie górował nad pozostałymi, ale przede wszystkim aspirował do rangi najbardziej pożądanego.

Wrocław pnie się w górę

Bema Plaza, Grunwaldzki Center czy Gamma Office to tylko nieliczne z wielu biurowców, ukończonych lub jeszcze w trakcie budowy, przeznaczonych na wynajem komercyjny w stolicy Dolnego Śląska. Nic w tym dziwnego: miasto sukcesywnie rozwija się, nowe firmy powstają jak grzyby po deszczu, a bliskość granicy sprzyja nawiązywaniu kontaktów biznesowych i otwieraniu filii spółek właśnie we Wrocławiu. Duże zainteresowanie inwestorów stolicą Dolnego Śląska spowodowało dynamiczny rozwój miasta, które po Warszawie jest obecnie jednym z największych rynków powierzchni biurowych w kraju.  We Wrocławiu powstają konkurujące nie tylko ceną, ale i jakością nowe powierzchnie biurowe, m.in. w szybko rozwijającej się dzielnicy biurowo-biznesowej miasta, czego przykładem może być Gamma Office, nowoczesny i efektywnie zaprojektowany biurowiec został zlokalizowany w samym jej sercu, tuż obok pętli tramwajowej przy ul. Fabrycznej. Biurowiec, zgodnie z projektami, ma oferować prawie 14 000 m2 powierzchni biurowo-usługowej, co zdecydowanie podniesie wartość miasta jako prężnie działającego ośrodka sprzyjającego biznesowi. Zamysł architektów jest jasny: Gamma Office ma stanowić jedna z wizytówek Wrocławia, dlatego zaproponowano surową estetykę bryły, przełamaną betonem, stalą i szkłem, które idealnie wkomponują się w przemysłowy, fabryczny klimat miejsca. Geometria projektu nawiązuje do trójkątnego kształtu działki i stanowi połączenie trzech schodzących się do środka skrzydeł, każde o wysokości 25 m, tworzących w ten sposób kształt śmigła. Ten układ zabudowy pozwala na uzyskanie optymalnie doświetlonych światłem słonecznym traktów biurowych. Kształt śmigła pozwala wpisać się budynkowi w przemysłową tradycję dzielnicy.

Także Silver Forum – biurowiec klasy A zlokalizowany w atrakcyjnej dla biznesu, zachodniej części Wrocławia, jest nowoczesnym budynkiem przeznaczonym na wynajem komercyjny. Całkowita powierzchnia użytkowa siedmiokondygnacyjnego budynku wynosi będzie 21150 m2. Na parterze przewidziano 1550 m2 przeznaczonych na cele usługowe i biurowe, natomiast na pozostałych kondygnacjach znajduje się ponad 13 000 m2 powierzchni. W budynku przewidziano także pomieszczenia magazynowe - 550 m2 w części podziemnej. Siedmiokondygnacyjny budynek zakomponowano w kształcie nierównoramiennej podkowy, otwartej na zachód. Wyznacza ona wewnętrzny dziedziniec dostępny poprzez pasaże i recepcje. Od wschodu znajduje się wejście do budynku i reprezentacyjna recepcja. Całość kompozycji akcentuje od strony ulicy Robotniczej efektowny narożnik w formie dwóch przeszklonych wież. Szkło antyrefleksyjne, stal i unikalne okładziny elewacyjne nadadzą budynkowi elegancki i reprezentacyjny charakter. Biurowiec Silver Forum w sposób optymalny i ekonomiczny realizuje potrzeby najemców, również w zakresie specjalistycznych programów funkcjonalnych, umożliwiających m.in. elastyczną aranżację przestrzeni i doświetlenie pomieszczeń światłem dziennym. Dodatkowo komfort pracy zapewnia zastosowanie nowoczesnych technologii: klimatyzacji, rozwiązań teleinformatycznych (światłowód), kontroli dostępu, TV przemysłowej. Konstrukcja budynku o dużej rozpiętości oraz zastosowanie nowoczesnych technologii umożliwia szybką adaptację do różnorodnych, zmieniających się potrzeb klientów.  Integracja systemów niskoprądowych pozwala na efektywną i oszczędną eksploatację.  Budynki zostały tak zaprojektowane, aby osoby niepełnosprawne miały swobodny dostęp na każdą kondygnację.

Wrocław to dynamiczne, wielokulturowe miasto, będące jednym z liderów zmian zachodzących w "nowej" Europie. Jako stolica Dolnego Śląska i jednocześnie czwarte, co do wielkości miasto w Polsce jest ważnym ośrodkiem gospodarczym, naukowo- badawczym oraz kulturalnym. Zwiększa to zainteresowanie inwestorów, którzy na przygranicznym terenie lokują swoje fabryki, biura i filie firm, co tym samym napędza koniunkturę pod budowę kolejnych biurowców.

Łódzkie biurowce górują nad miastem

Centralne położenie i dobrze rozwinięta infrastruktura komunikacyjna sprawiły, że Łódź staje się obecnie naturalnym i coraz bardziej pożądanym kierunkiem rozwoju dla wielu renomowanych inwestorów zagranicznych. Miasto to budzi zainteresowanie poważnych inwestorów, pojawiła się więc pilna potrzeba zapewnienia im wysokiej jakości przestrzeni biurowej, odpowiadającej oczekiwaniom nawet najbardziej wymagających klientów. Ponadto budowa autostrad (A1, A2), międzynarodowe lotnisko i rozbudowa sieci szybkich połączeń kolejowych, są dodatkowymi atutami szybko przybywających powierzchni biurowych w Łodzi.

Jednym z ciekawszych nowoczesnych biurowców jest z pewnością Forum 76, oferujący nowoczesne biura do wynajęcia. To jeden z pierwszych budynków, który oferuje przestrzeń biurową, spełniającą kryteria międzynarodowej klasyfikacji budynków - BOMA (Building Owners and Managers Association International), pozwalające na zakwalifikowanie budynku do klasy A. Budynek znajduję się w prestiżowej lokalizacji, przy jednym z najważniejszych w mieście skrzyżowań, w sąsiedztwie centrum rozrywkowo – handlowego Łodzi. Usytuowanie inwestycji w tym miejscu daje jej odpowiednią ekspozycję oraz łatwy dostęp do ważnych ciągów komunikacyjnych. Główne założenie kompozycyjne tego biurowca oparte jest na kontraście twardych, wyrazistych form ze swobodnie ukształtowanymi, płynnymi liniami elewacji. Dla skontrastowania sztywnej geometrii głównego bloku budynku, jego cokół, szyli zachodnią i południowa elewację, zaprojektowano swobodnie, w formie przypominającej żagiel lub wygiętą kartkę papieru. Kontras sztywnych i miękkich form, stanowiących podstawę kompozycji architektonicznej budynku, znalazł odzwierciedlenie w użytych materiałach wykończeniowych. Ulotne, przeźroczyste szkło posłużyło do zdefiniowana sztywnych, geometrycznych sześcianów, a twardy, ciężki kamień wykorzystano w miękkich i lekkich formach cokołów. Centralnie zlokalizowany hol wejściowy zaprojektowany jest jako dwukondygnacyjne patio z przeszklonymi ścianami, łączące siedmiokondygnacyjny budynek biurowy z czterokondygnacyjnym usługowo-biurowym. Budynek posiada również liczne udogodnienia tworzące przyjazne środowisko pracy oraz ogród na dachu, co stanowi niemałą atrakcję dla pracowników ulokowanych w biurowcu. Kompleks biurowy wyposażony jest w systemy i technologie zapewniające wysoki komfort pracy, bezpieczeństwo i ochronę, a co najważniejsze – zgodnie z najnowszymi tendencjami w budynku zastosowano proekologiczne rozwiązania pozwalające na oszczędność energii potrzebnej do funkcjonowania budynku. pierwszy w Łodzi biurowiec klasy A, został nagrodzony przez ekspertów Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa, nagrodą II stopnia w konkursie Budowa Roku 2009, w kategorii budynki biurowo-administracyjne.  

Wartość miasta jako interesującego terenu dla inwestorów budujących wieżowce podnosi z pewnością ranga metropolii jako prężnie działającego centrum targowego. Łódź jest przecież wielkim ośrodkiem handlowym, a także miejscem organizacji międzynarodowych imprez targowych i wystawienniczych, organizację których zapewnia nowoczesne centrum wystawienniczo-targowe "Łódź EXPO". Wszystkie instytucje targowe wraz z ośrodkami wspierania biznesu i jednostkami naukowymi corocznie organizują ok. 300 konferencji o różnym charakterze i zasięgu, z tego ok. 50 o charakterze międzynarodowym, co daje ogromne możliwości. Wynajem powierzchni komercyjnych jest w łodzi opłacalnym i niezwykle rentownym przedsięwzięciem.

Kraków miastem biznesu

W ostatnim czasie również aglomeracja krakowska stała się miejscem dynamicznego rozwoju firm z branży technologicznych i usług wspomagających biznes. W Krakowie lokuje swoje siedziby coraz więcej firm i dużych, międzynarodowych przedsiębiorstw, m.in. IBM, Google czy Microsoft, co znacznie sprzyja powstawaniu nowych miejsc biurowych. Oczywiście firmy tak wysokiej rangi nie zdecydują się na wynajem powierzchni komercyjnych o niskim standardzie, dlatego w Krakowie coraz częściej buduje się luksusowe budynki, najwyższej klasy, A.

Taki przykładem może być znajdujący się o 2 km od Rynku wieżowiec przeznaczony do najmu komercyjnego – Archetura. Biurowiec powstał w strategicznym miejscu, blisko infrastruktury komunikacyjnej miasta - PKP, PKS.  Lokalizacja inwestycji umożliwia także szybkie przemieszczanie się nie tylko pomiędzy domem a pracą, ale również pomiędzy instytucjami administracji publicznej a klientami i partnerami biznesowymi. Budynek ma cztery kondygnacje oraz podziemny garaż. Imponujący świetlik dachowy i ogromne przeszklenie w fasadzie frontowej wprowadzają duże ilości świata do wnętrza otwartego przez wszystkie piętra holu. Wnętrze budynku otwiera się również poprzez olbrzymie przeszklenie na zachód. Na osi budynku odbija się w przeszkleniu stalowy słup dźwigający wiązar kratowy i akcentujący wejście. Prosta ceglana bryła zwieńczona jest aluminiową attyką tworzącą jednocześnie zadaszenie. Szerokie okna w klinkierowych elewacjach przywodzą na myśl budynki chicagowskiej szkoły architektury z przełomu XIX/XX w. Ówcześni architekci jako pierwsi na świecie zdecydowali się na eksponowanie racjonalnej konstrukcji szkieletowej w wyrazie plastycznym tego typu obiektów. Swoboda podziałów wewnętrznych, jaką daje szkielet, zapewni także w Archeturze możliwość dowolnej aranżacji otwartych przestrzeni biurowych. Jednak inspiracje formalne i materiałowe wykorzystane w budynku są znacznie szersze, od obiektów z czasów starożytnych, poprzez pałace weneckie, architekturę przemysłową i ceglaną gmachów użyteczności publicznej przełomu XIX i XX wieku po modernizm i high-tech. Stąd być może intrygujący charakter budynku, jednocześnie krakowski, ale też nieco egzotyczny.

Rentowność  inwestycji

Mazowsze, Wielkopolska, Dolny Śląsk – to tylko wybrane regiony kraju, gdzie zauważa się swoisty wyścig budowlany – czy okaże się dla wszystkich inwestorów sukcesem? Zobaczymy w przyszłości. Warto jednak dodać, iż z pewnością bardzo pomocna jest powoli, ale jednak ulepszana infrastruktura, rozbudowa autostrad, przebudowa lotnisk i ważnych węzłów komunikacyjnych oraz zbliżające się Mistrzostwa Europy w Piłce Nożnej Euro 2012 to niewątpliwie sukcesy, które sprzyjają inwestowaniu deweloperów w obiekty biurowe. Wtedy właśnie wszystkie nowoczesne biurowce w Polsce klasy A będą mogły zagospodarować swój potencjał, przyjąć wszystkie służby, firmy wspomagające i obsługujące mistrzostwa. Wzrost znaczenia Polski wśród innych krajów europejskich będzie z pewnością wyznacznikiem dla deweloperów chcących inwestować w polskie nowoczesne biurowce klasy A, a umocnienie złotówki, szerokie spectrum kredytów i wciąż postępująca hossa na GPW dają nadzieję na rozwój i odkrycie potencjału drzemiącego w niezliczonych pokładach budowlanych. Ponadto inwestorzy instytucjonalni i prywatni z bogatych krajów europejskich szukają nowych i atrakcyjnych ofert, a polskie nieruchomości komercyjne takimi są, bo dają stosunkowo szybki zwrot z kapitału. Dla przykładu nowy biurowiec w Paryżu, czy Londynie zwróci się po około 20-25 latach, a w Warszawie - prawie dwa razy szybciej. Powoli rosną ceny wynajmu biur w stolicy i taki trend, zdaniem specjalistów, powinien się utrzymać przynajmniej do końca przyszłego roku. Ten duży popyt z jednej strony pokazuje pozytywne postrzeganie naszego kraju i sytuacji gospodarczej w nadchodzących latach, a z drugiej wróży napływ kolejnych inwestycji, na których skorzystamy wszyscy.