Świadectwa zdrowego rozsądku

Przystępując do Unii Europejskiej Polska zobowiązała się dostosować prawo do prawa wspólnotowego, m.in. w dziedzinie ochrony środowiska. Unijna dyrektywa nr 2002/91/WE Parlamentu Europejskiego i Rady zobowiązuje nasz kraj do ustanowienia przepisów promujących poprawianie charakterystyki energetycznej budynków, z uwzględnieniem lokalnych warunków klimatycznych oraz racjonalności ekonomicznej. W praktyce przejawia się to między innymi w postaci regulacji dotyczących sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej dla określonych obiektów budowlanych.

Najprościej rzecz ujmując, chodzi o ustalenie ilości energii, jaką podczas użytkowania "oddaje" budynek lub lokal, co pozwala przyporządkować je do danej klasy energetycznej. Dzięki temu nabywca lub najemca zyskuje pojęcie o kosztach, jakie będzie musiał ponosić użytkując np. mieszkanie lub dom.

W polskim prawie wymóg sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej pojawił się 1 stycznia 2009 r. jako skutek zmian w Prawie budowlanym, które Sejm uchwalił jeszcze w 2007 roku. Kwestią kluczową stało się nieoczekiwanie pytanie, czy można sprzedać albo wynająć budynek lub lokal, który nie ma takiego świadectwa.

Z pewnością świadectwo charakterystyki energetycznej będzie konieczne przy oddawaniu do użytkowania nowo wybudowanego budynku. Certyfikat jest jednym z dokumentów, które inwestor musi dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Brak świadectwa dla nowego budynku (poza wyjątkami wymienionymi w art. 5 ust. 7 Prawa budowlanego) będzie więc podstawą do odmowy udzielenia pozwolenia na użytkowanie budynku.W przypadku zbycia (np. sprzedaży, zamiany) budynku lub lokalu, art. 63a Prawa budowlanego uzasadnia prawo nabywcy do udostępnienia mu świadectwa charakterystyki energetycznej. Przepisy jednak nie warunkują skuteczności umowy zbycia nieruchomości od istnienia takiego świadectwa. Co najwyżej pożądane może okazać się wyartykułowanie wprost zgody nabywcy na zawarcie umowy bez przedstawienia mu świadectwa, w celu podkreślenia, że strony uzgodniły ten aspekt przeprowadzanej transakcji.

Osobną kwestą jest samo zagadnienie posiadania świadectw charakterystyki energetycznej. Problem ten dotyczy w zasadzie wszystkich kategorii budynków poza wymienionymi w ustawie wyjątkami, jak budynki podlegające ochronie konserwatorskiej, miejsca kultu, obiekty niemieszkalne służące gospodarce rolnej itd. Zwróćmy uwagę, że w pewnych okolicznościach za brak świadectwa grozi grzywna. Zgodnie z prawem budowlanym sankcji tej podlega między innymi ten, kto, będąc zobowiązanym, nie przechowuje dokumentów dotyczących obiektu budowlanego. W związku z tym właściciel (zarządca) winien na żądanie właściwych organów administracji udostępnić dokumenty związane z prowadzeniem robót budowlanych oraz utrzymaniem i użytkowaniem obiektu.

Przepisami karnymi ustawy - Prawo budowlane nie został objęty art. 63a Prawa budowlanego, który uprawnia potencjalnego nabywcę do żądania udostępnienia świadectwa charakterystyki energetycznej. Świadczy to niewątpliwie o tym, że ustawodawca nie chciał, by wymóg udostępnienia świadectw stał się barierą dla obrotu nieruchomościami. Zbycie budynku lub lokalu nie zależy zatem od przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej zbywanego budynku lub lokalu.

Świadectwa charakterystyki energetycznej to kolejne narzędzie, pozwalające na określenie rzeczywistej wartości nieruchomości. Wypada mieć nadzieję, że dbałość o środowisko naturalne nie odbierze interpretatorom nowego prawa zdolności trzeźwej oceny funkcji, jakie w gospodarce winny spełnić świadectwa. W ostatecznym rozrachunku to zdrowy rozsądek okazuje się bowiem najbardziej uniwersalnym sposobem na osiągnięcie "złotego środka" również we wspólnotowej polityce ekologicznej.