Uwarunkowania rozwoju branży budowlanej i mieszkalnictwa oraz prognozy rynku budowlanego i mieszkaniowego

Aktualnie w Polsce istnieją realne przesłanki do długotrwałego wzrostu budowlanego. Przemawia za tym bieżący poziom wskaźników makroekonomicznych, które w najbliższej perspektywie czasowej utrzymają wzrostową tendencję. Obecna i prognozowana kontynuacja wzrostu gospodarczego przekłada się bezpośrednio na poprawę sytuacji na rynku pracy oraz wzrost wynagrodzeń, a to z kolei stymuluje inwestycje generowane nie tylko przez przedsiębiorstwa ale również przez inwestorów indywidualnych (w postaci zwiększenia wydatków).

Sektor budowlany ma obecnie olbrzymią szansę na rozwój i wzrost. Pytanie tylko czy ją wykorzysta? Istnieje bowiem szereg czynników (uwarunkowań), które powinny być spełnione do osiągnięcia powyższych założeń.

Szansą na progres w budownictwie jest między innymi wykorzystanie funduszy unijnych, przeznaczonych na branżę budowlaną i pokrewną tzw. „okołobudowlaną”. Chodzi tu o pełne i terminowe skorzystanie z tego, co Unia dla nas przeznaczyła. Polska strona więc musi „tylko” (lub „aż”) znaleźć środki finansowe na pokrycie wkładu własnego. Unijne środki można przeznaczyć nie tylko na unowocześnienie krajowej infrastruktury (tu upatrujemy szansy na realizację założonego programu rozbudowy dróg ekspresowych i autostrad) ale również na wprowadzenie nowych technologii w budownictwie oraz na działalność związaną z badaniami i rozwojem (B+R) przedsiębiorstw zarówno produkcyjnych jak i wykonawczych.   

Wydaje się również, że warunkiem wzrostu w budownictwie jest nowelizacja prawa budowlanego (głównie chodzi tu o uproszczenie i skrócenie procedur oraz uniemożliwienie stosowania dowolnej interpretacji przepisów), a także ustanowienie planów zagospodarowania przestrzennego, głównie w okolicach obszarów cieszących się największym zainteresowaniem inwestorów. Według najnowszych (nieoficjalnych) danych, jedynie ok. 30% powierzchni kraju objętych jest planami zagospodarowania przestrzennego. A trzeba wspomnieć, że ich brak znacząco wydłuża inwestycje (niezbędne jest wówczas uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy).
 
W rozwoju budownictwa mieszkalnego niezbędne wydają się również różne formy wsparcia ze strony rządu. W chwili obecnej, realne jest przede wszystkim stworzenie definicji budownictwa społecznego, na które miałby obowiązywać 7% podatek VAT. W ten sposób ponad 95% budowanych mieszkań objętych byłoby niższym podatkiem. 

W celu wyznaczenia prognoz rozwoju rynku budowlanego w Polsce, należałoby zapytać o prawdopodobny scenariusz rozwoju polskiej gospodarki na najbliższe dwa lata. Bardzo istotne znacznie dla sektora budowlanego ma (jak już  wspomniano wcześniej) koniunktura gospodarcza, warunkująca przyspieszenie jego rozwoju. Sądzimy, iż aktualne tempo wzrostu gospodarczego (w I półroczu br 5,4%) oraz prognozy na lata 2006-2008 przedstawiają obiecujące perspektywy dla kraju, tym samym stwarzając korzystne środowisko dla rozwoju branży budowlanej.

Czytaj również: Jak innowacje widzą przedsiębiorcy?

Po niekorzystnych latach dla sektora budowlanego, gdzie produkcja budowlano-montażowa*  osiągnęła pierwszy od lat wzrost w 2005 r. wynoszący 7,4% (r/r), prognozujemy, że w roku 2006 przyrost ten wyniesie 11,3%.

Ponieważ produkcja budowlana napędzana jest w głównej mierze robotami o charakterze inwestycyjnym (w strukturze 71,2% w okresie I-IX br.), na jej wartość wpłynęły inwestycje współfinansowane ze środków unijnych na rozbudowę infrastruktury drogowej. Świadczy o tym zwiększony udział obiektów inżynierii lądowej i wodnej w strukturze produkcji budowlano-montażowej, kosztem budownictwa mieszkalnego i niemieszkalnego.

Polski rynek nieruchomości jest niepodważalnym przykładem prawa popytu i podaży, zatem czego możemy się spodziewać w nadchodzącym czasie? Na pewno utrzymania się wysokiego popytu na lokale mieszkalne, kolejnych wzrostów cen metra kwadratowego, a także wzrostu znaczenia mieszkań deweloperskich w strukturze mieszkań oddawanych do użytku (ok. 32%). Na efekty mieszkaniówki nie powinniśmy więc długo czekać.

Do chwili obecnej, a więc od stycznia do września br. oddano do użytku 75,6 tys. mieszkań tj. 2,2% mniej w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Jednak mimo ujemnej dynamiki, na którą w znacznym stopniu przełożyły się przestoje budowlane na początku roku związane z trudnymi warunkami atmosferycznymi, sądzimy, iż w całym roku 2006 liczba mieszkań oddanych do użytku będzie kształtowała się na zbliżonym poziomie co w roku ubiegłym. Na przyjęty przez nas prognostyczny scenariusz wpłyną spodziewane w IV kwartale br. inwestycje mieszkaniowe zapoczątkowane w końcu 2004 r. oraz na początku 2005 roku (5,8% r/r wzrost w IV kw.).

Na prognozowany stan liczby mieszkań oddanych do użytku w latach 2006-2008 wpłyną: poprawa koniunktury w budownictwie, przekładająca się na wzrost portfela zamówień na roboty budowlane, wzrost wydawanych pozwoleń na budowę (w okresie od I-VIII o ok. 30% r/r), wzrastająca liczba rozpoczynanych budów nowych mieszkań (od I-VIII o ok. 27,5% r/r) oraz utrzymujący się wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe (w sierpniu wzrost o 51,2% r/r).

Dobrą passę w budownictwie odzwierciedlają również wyniki spółek budowlanych i deweloperskich notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie. W ciągu ostatniego roku (październik 2005 – październik 2006) wartość indeksu WIG – Budownictwo wzrosła ponad 2,5-krotnie. Dodatkowo 5 października br. osiągnęła rekordową wartość ponad 61 tys. punktów!

Firmy budowlane patrzą z optymizmem na swoją obecną sytuację oraz przyszłość. Widoczne są pozytywne nastroje firm budowlanych i korzystne perspektywy na przyszłość. Wskaźniki obrazujące ogólny klimat koniunktury w budownictwie wskazują na poprawę nastrojów we wszystkich grupach przedsiębiorstw, bez względu na wielkość. Lokomotywą napędzającą korzystny klimat koniunktury w budownictwie jest wysoki portfel zamówień oraz produkcja budowlano-montażowa realizowana na rynku krajowym.

Należy wspomnieć, że potencjał polskiego rynku mieszkaniowego zauważony został również przez zachodnich przedsiębiorców i inwestorów indywidualnych, ponieważ inwestycje w naszym kraju zapewniają duże zyski przy stosunkowo małym ryzyku. Coraz częściej mieszkania stanowią również formę lokaty kapitału w gronie Polaków pracujących za granicą.

Sądzimy, że działania rządu mające na celu zwiększenie popytu na mieszkania a przejawiające się w umożliwieniu rodzinom samotnie wychowującym dzieci i małżeństwom skorzystanie z kredytu mieszkaniowego z dopłatą do odsetek nie przyczynią się w istotny sposób do rozwoju mieszkalnictwa. Rodzi się pytanie: ile osób z niego skorzysta? Z założenia bowiem jest on przeznaczony dla osób o średnich i niskich dochodach, a przy ciągłym wzroście cen mieszkań, raczej nie wszyscy ze wspomnianej grupy docelowej będą mogli sobie na niego pozwolić.

Z drugiej strony, na rynku budowlanym i mieszkaniowym istnieje szereg czynników, które w pewien sposób destymulują rynek i mogą w negatywny sposób oddziaływać na jego rozwój.

Jednym z nich jest drastyczny w ostatnim okresie wzrost cen mieszkań, obserwowany zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, a będący częściowo efektem niezaspokojonego popytu na mieszkania. Co ciekawe, wzrost cen metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w okresie 6 miesięcy br. był wyższy niż na rynku pierwotnym. Tak więc alternatywą dla inwestorów poszukujących własnego lokum stał się obecnie rynek wtórny. W ostatnim okresie czasu można zaobserwować pewną prawidłowość, a mianowicie, że pojawiła się pewna granica finansowa, której inwestorzy nie chcą przekroczyć płacąc za metr kwadratowy mieszkania. 

Czytaj również: Praca w połowie siedząca - w połowie stojąca z korzyścią dla zdrowia.

Kolejną, coraz bardziej odczuwalną barierą dla przedsiębiorstw budowlanych jest  niedobór pracowników zarówno szeregowych jak i wyższego szczebla. Blisko połowa firm wykonawczych odczuwa obecnie dyskomfort wywołany tą sytuacją! Dla porównania w roku 2003 było to zaledwie niecałe 4% badanych przedsiębiorstw! Niestety perspektywy w tej kwestii nie są obiecujące. W Irlandii czy Wielkiej Brytanii można bowiem uzyskać cztero- bądź pięciokrotnie wyższe zarobki niż na rynku krajowym!

* - Produkcja budowlano-montażowa w jednostkach budowlanych o liczbie pracujących powyżej 9 osób