Działki budowlane: na co zwrócić uwagę przy wyborze działki pod dom

Najpierw działka, potem projekt
Projektów jest mnóstwo, można je także modyfikować. Z działkami rzecz ma się już odwrotnie. Dlatego rozsądną strategią będzie uzależnienie projektu domu od dostępnej działki budowlanej. Na działce o powierzchni ok. 400-500 m² uda się postawić zwykle dom o powierzchni 100 m². Dwukrotnie większy budynek, wymagał będzie działki o rozmiarze ok. 800 m². Nad wyborem działki budowlanej warto zastanowić się bardzo dobrze. Budowa domu to w końcu wydatek rzędu 500-700 tysięcy. Lokalizacja którą wybierzemy, pozostanie z nami na długie lata.

Dobra lokalizacja, czyli jaka?
Zgodnie z kanonem zasad rządzących obrotem nieruchomościami, 3 najważniejsze atuty każdego lokum to: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. O wszystkich 3 zadecydujemy na etapie poszukiwań działki. Jakie parametry rozstrzygać będą o wartości rynkowej nieruchomości oraz komforcie mieszkania i życia? Specjaliści zwracają uwagę przede wszystkim na dojazd, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, odległość od centrum, media oraz dostęp do instytucji takich jak np. poczta, szkoła, przychodnia czy choćby sklep.

Dojazd
Czas dojazdu do miasta warto sprawdzić zarówno w godzinach szczytu, jak i w trudnych warunkach pogodowych. By nie okazało się, że droga gruntowa dochodząca do działki zamienia się podczas deszczu w trasę wyłącznie dla aut terenowych (utwardzenie drogi będzie kosztować sporo formalności i czasu w gminie), oraz by nasze dojazdy do pracy (czy dojazdy dzieci do szkoły) nie zajmowały kilku godzin dziennie. Poza odległością, istotnym parametrem będzie tutaj natężenie ruchu w godzinach szczytu. Atutem lokalizacji mogą być też połączenia za pomocą środków komunikacji zbiorowej, takich jak autobus, pociąg, komunikacja miejska czy podmiejska.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Kwestię miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sprawdzić należy w wydziale architektury w urzędzie gminy. Dowiemy się z niego nie tylko o warunkach zabudowy (np. ile pięter może mieć stawiany przez nas budynek), ale i o planowanym sąsiedztwie sprawdzanej przez nas działki. Jeżeli będzie to niska zabudowa mieszkalna, nie ma się czego obawiać. Gorzej, jeśli w planach zagospodarowania przestrzennego pojawią się wysokościowce (zasłonią widok), obiekty o przeznaczeniu gospodarczym (np. wydzielająca woń lub hałasująca fabryczka), czy autostradowa obwodnica. Z najwyższą ostrożnością należy podchodzić także do działek rolnych. Przekwalifikowanie gruntu nie we wszystkich przypadkach jest możliwe.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (nie wszystkie samorządy zdołały uchwalić stosowne dokumenty), należy wystąpić do gminy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jednak i w tym przypadku czasami trzeba liczyć się z utrudnieniami oraz długim czasem oczekiwania na decyzję.

Media
Dobra działka budowlana powinna być uzbrojona. Zdroworozsądkowym minimum jest prąd. Jeżeli go nie ma, a w pobliżu nie znajdują się inne zabudowania, to podciągnięcie prądu na dużą odległość będzie kosztowne. Pamiętajmy, że energetyka na postawienie nowego transformatora ma 16 miesięcy, co skutecznie opóźnić może rozpoczęcie prac budowlanych. Z tego względu bezpieczniej jest wybrać działkę położoną w zabudowanej okolicy, niż na kompletnym bezludziu. Cenny będzie także dostęp do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. A przynajmniej – możliwość podciągnięcia przyłącza na niewielką odległość. Jego brak oznacza konieczność budowy szamba i studni, co – oprócz niższego komfortu eksploatacyjnego i kosztów przyszłej obsługi, pociągnie za sobą wydatek rzędu  co najmniej kilkanaście tysięcy złotych.  

Samodzielnie lub z pośrednikiem
Działki budowlanej szukać można na własną rękę, lub powierzając to zadanie specjaliście. Zdaniem Wojciecha Rutowicza, menadżera projektu w ES Polska, wygodnym rozwiązaniem może być skorzystanie z konsultacji i doradztwa  inwestora zastępczego, który będzie także budował nasz dom. – Gdy jedna firma zajmuje się wyborem działki, dostosowanym do niej projektem architektonicznym oraz realizacją i kontrolą budowy, odpowiedzialność za projekt jest jasna. Łatwiej skoordynować także wszystkie prace i dokonać optymalnego wyboru – przekonuje Rutowicz. Decydując się na szukanie działki na własną rękę, będziemy musieli poświęcić temu zadaniu zdecydowanie więcej czasu i uwagi.

Księgi wieczyste
Na szczególną uwagę zasługują z pewnością księgi wieczyste. Dowiemy się z nich kto jest właścicielem nieruchomości, czy istnieją ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, a także czy dział hipotek działki zawiera jakieś wpisy. Warto zwrócić uwagę, czy na pierwszych stronach działów księgi wieczystej nie widnieją adnotacje z numerami – w ten sposób oznacza się numery wniosków dotyczących księgi wieczystej, jakie wpłynęły do sądu. Warto zwrócić się wówczas do sądu z wnioskiem o udzielenie informacji na ten temat. Wgląd w księgi wieczyste jest jawny i nie wymaga dodatkowego uzasadnienia. Wystarczy udać się do Wydziału Ksiąg Wieczystych odpowiedniego dla nieruchomości Sądu Rejonowego.