Aby zacząć używać budynek, trzeba zdobyć pozwolenie

Są dwie formy zakończenia budowy: uzyskanie pozwolenia na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy. Decyduje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Do niego więc trzeba się udać, żeby sfinalizować budowę. Można to jednak zrobić, dopiero gdy kierownik budowy dokona ostatniego wpisu w dzienniku budowy. Kwestie związane z załatwianiem formalności budowlanych reguluje prawo budowlane.

Kiedy zgoda na użytkowanie

Większość inwestycji będzie wymagała pozwolenia na użytkowanie, ale nie każda. Jest ono niezbędne, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX – XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII – XXX (art. 55 prawa budowlanego). Co się kryje pod tymi liczbami, określa załącznik do prawa budowlanego (patrz ramka).

Pozwolenie na użytkowanie wydaje się po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego. Jedyną stroną jest w nim inwestor.

Uwaga! O pozwolenie trzeba się także starać, gdy w trakcie budowy zostały dokonane istotne odstępstwa od projektu budowlanego. Jest ono wymagane także, jeżeli w trakcie budowy powiatowy inspektor miał zastrzeżenia i nałożył obowiązek jego uzyskania.

Bez kontroli ani rusz

Powiatowy inspektor nie wyda pozwolenia na użytkowanie, zanim nie przeprowadzi obowiązkowej kontroli. Artykuł 59a prawa budowlanego podaje, jaki jest jej zakres. Sprawdza więc, czy obiekt został wybudowany zgodnie z projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz architektoniczno-budowlanym. Interesuje się: kubaturą, powierzchnią zabudowy, wysokością, długością, szerokością i liczbą kondygnacji budynku oraz jak zostały wykonane widoczne elementy nośne układu konstrukcyjnego.

Inspektor bada też geometrię dachu oraz wykonanie urządzeń budowlanych, np. przejazdów, placów postojowych, ogrodzenia. Nie może również zapomnieć o instalacjach: wodno-kanalizacyjnych, elektrycznej, centralnego ogrzewania. Do obowiązków inspektora należy też sprawdzenie, czy stosowano wyroby budowlane szczególnie istotne dla bezpieczeństwa konstrukcji i bezpieczeństwa pożarowego oraz uporządkowano teren budowy.

Taka kontrola jest bezpłatna, a przeprowadza się ją na wezwanie budującego. Nadzór powinien ją przeprowadzić w ciągu 21 dni od wystosowania wezwania – wniosku o pozwolenie na użytkowanie. O terminie kontroli zawiadamia już po tygodniu, a obecność inwestora w trakcie kontroli jest obowiązkowa. Często na kontrolę czeka się znacznie dłużej. Nadzór cierpi bowiem na brak kadr. Stąd też biorą się problemy z dotrzymaniem terminu z prawa budowlanego. Z takiej kontroli sporządza się protokół.

Protokołu z kontroli nie można wyrzucić. Prawo budowlane nakazuje przechowywać go przez cały okres istnienia obiektu.

Przepisy prawa budowlanego nie określają, ile czasu na wydanie pozwolenia na użytkowanie ma nadzór budowlany. Stosuje się więc przepisy kodeksu postępowania administracyjnego dotyczące wydawania decyzji. Te mówią zaś, że na wydanie decyzji powinno się czekać najdłużej dwa miesiące.

Po zakończeniu budowy, ale przed wystąpieniem o uzyskanie pozwolenia na użytkowanie, trzeba wystąpić o zajęcie stanowiska do m.in.: Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej. To, czy wszystkie te instytucje muszą się wypowiedzieć czy nie, zależy od rodzaju inwestycji. Na pewno będzie to niezbędne przy inwestycjach typu przedszkole, szkoła. Przepisy dają im na zajęcie stanowiska 14 dni od otrzymania zawiadomienia; jeżeli tego nie zrobią, to uważa się, że nie zgłosiły sprzeciwu ani uwag, a tym samym udzieliły milczącej zgody.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Z kolei zawiadomienie jest dużo prostszą formą od pozwolenia na użytkowanie. Po jego złożeniu do nadzoru trzeba odczekać 21 dni. W tym czasie powiatowy inspektor bada dokumentację. Jeżeli w tym czasie nie zgłosi sprzeciwu, można już zacząć korzystać z obiektu. Jest to tzw. milcząca zgoda.

Uwaga na kary

Jeżeli w trakcie obowiązkowej kontroli okaże się, że doszło do istotnych naruszeń projektu budowlanego, inspektor nadzoru może nałożyć kary. By je wyliczyć, nadzór korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym (art. 59f). Zgodnie z nim stawkę 500 zł mnoży się przez odpowiedni współczynnik: kategorii obiektu i jego wielkości (zawiera je załącznik do prawa budowlanego). W wypadku sklepu stawkę 500 mnoży się przez 15 – współczynnik kategorii obiektu, oraz przez 1 (w wypadku obiektu o kubaturze do 2500 m sześc.). Wychodzi kwota 7500 zł. Ale uwaga! Za każde stwierdzone odstępstwo. Takich kar może być więc więcej.

To niejedyna sankcja, jaka grozi przedsiębiorcy. Jeżeli zacznie korzystać ze swojego obiektu bez pozwolenia na użytkowanie lub bez zawiadomienia o zakończeniu budowy, grozi mu kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Płacić musi ten, kto nie dopełnił formalności. By je wyliczyć, nadzór także korzysta z wzoru zawartego w prawie budowlanym, z tą jednak różnicą, że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.

Przedsiębiorca musi mieć dokumenty

Potrzebne będą:

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy,

- oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych (jeśli eksploatacja obiektu jest od niego uzależniona),

- potwierdzenie od dostawców mediów o przyłączeniu do sieci oraz – w wypadku instalacji wewnątrz obiektu – protokoły badań i sprawdzeń dokonanych w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, a także zbiornika bezodpływowego, tzw. szamba (głównie chodzi o szczelność); urządzeń w hydroforni; kotłowni; węźle cieplnym; przewodów kominowych wykonywanych przez kominiarzy (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych),

- geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza (dla obiektów wymagających pozwolenia na budowę i dla przyłączy do budynków),

- kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis – jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę.

Kiedy z pozwoleniem

Pozwolenia na użytkowanie wymagają m.in.:

- hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe,

- budynki biurowe i konferencyjne,

- budynki handlu, gastronomii i usług, hale targowe,

- budynki przemysłowe (produkcyjne, obiekty magazynowe), stacje paliw,

- place składowe, postojowe, składowiska odpadów, parkingi,

- budynki szkolne, przedszkolne, żłobki,

- warsztaty rzemieślnicze,

- dyskoteki.