Pozwolenie na budowę

W razie stwierdzenia przez urząd błędów lub braków w przedłożonej dokumentacji, urząd nakłada obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając jednocześnie termin ich usunięcia. Jeśli wnioskujący nie dostarczy w terminie brakujących dokumentów urząd wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli zostaną spełnione wszystkie wymagane warunki urząd musi wydać decyzję na budowę, bowiem pozwolenie na budowę obiektu budowlanego może być wydane po uprzednim:

1) przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko wymaganego przepisami o ochronie środowiska

2) uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Powinny one być wydane w terminie 14 dni od dnia przedstawienia proponowanych rozwiązań. Nie zajęcie przez organ stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych rozwiązań.  Zasady tej jednak nie stosuje się do przypadków, w których stanowisko powinno być wyrażone w drodze decyzji.

3) wyrażeniu zgody przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej - w przypadku budowy gazociągów o zasięgu krajowym lub jeżeli budowa ta wynika z umów międzynarodowych.

W decyzji o pozwoleniu na budowę właściwy organ, w razie potrzeby określa szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych, określa czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,  określa terminy rozbiórki istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych. Określa także szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie, zamieszczenia informacji o obowiązkach i warunkach użytkowania obiektu. Nie wydaje się pozwolenia na budowę w przypadku rozpoczęcia robót budowlanych rozpoczętych bez posiadania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:

1) złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Na wydanie decyzji w sprawie wydania pozwolenia na budowę urząd ma 65 dni (wg prawa budowlanego) od daty złożenia wniosku. Według kodeksu postępowania administracyjnego z dnia 14 czerwca 1960 roku (Dz. U z 2005 roku, nr.78 poz. 682) roku organy powinny załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki (art. 35. § 1). Decyzja musi być wydana nie później niż w ciągu miesiąca, a w sprawie szczególnie skomplikowanej,  nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku. W tym czasie urząd sprawdza kompletność naszego wniosku, zgodność projektu z wydanymi wytycznymi oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie bezpieczeństwa konstrukcji, użytkowania, zachowania odpowiednich warunków higienicznych i ochrony interesów osób trzecich.

Ale…

… prawo budowlane przewiduje także kary dla organu, który spóźnia się z wydaniem decyzji. Gdy starosta nie wyda pozwolenia na budowę w terminie 65 dni od dnia złożenia wniosku, organ wyższego stopnia (wojewoda) wymierza mu, w drodze postanowienia, na które przysługuje zażalenie, karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kary te stanowią dochód Państwa (szkoda, że nie strony zainteresowanej wydaniem pozwolenia) Należy pamiętać jednak, że do tego terminu nie wlicza się okresów zawieszenia postępowania oraz opóźnień z winy inwestora lub przyczyn niezależnych od urzędu.

Pozwolenie na budowę wydawane jest na formularzu urzędowym i staje się ono prawomocne dopiero w momencie, gdy żadna ze stron nie wniesie odwołania od decyzji w ciągu 14 dni od daty jej otrzymania. Należy pamiętać że np. sąsiedzi mogą wnieść odwołanie od takiej decyzji i budowę można rozpocząć dopiero po uprawomocnieniu się decyzji wyższej instancji (oczywiście o ile zaskarżone pozwolenie utrzymane będzie w mocy). Zgodnie z treścią art. 139 kpa, organ nie może wydać decyzji na niekorzyść strony, która się odwołuje. Oznacza to, że w postępowaniu odwoławczym nie nastąpią większe obostrzenia czyli nie zostanie wydana decyzja bardziej niekorzystna, niż w postępowaniu przed organem I instancji. Teoretycznie, bowiem wyjątkiem od tej zasady może być sytuacja, gdy wydana przez organ I instancji decyzja rażąco narusza prawo albo interes społeczny (czyli teoretycznie każda…).

Postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, dlatego stronie przysługuje prawo do odwołania się od decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji do organu wyższego stopnia. Mogą to być różne urzędy, zależnie od tego który urząd wydał decyzję jako pierwsza instancja. Pamiętać należy jednak, że wniesienie odwołania powoduje wstrzymanie wykonania decyzji (wyjątek stanowi decyzja z nadanym rygorem natychmiastowej wykonalności). Samo odwołanie w swojej treści nie musi zawierać żadnych podstaw prawnych, po prostu wystarczy, że osoba, której wydano decyzję, nie jest z niej zadowolona.

Warto jednak wskazać w odwołaniu ewentualne błędy w decyzji:

-  niewłaściwą podstawę prawną rozstrzygnięcia, czyli to, że nie podano właściwego przepisu, który odnosiłby się do danego stanu faktycznego (np. wskazano niewłaściwy artykuł z prawa budowlanego)

- luki w uzasadnieniu faktami (np. zbyt ogólnikowo określono stan faktyczny) i w uzasadnieniu prawnym (np. nie podano pełnej podstawy prawnej, wszystkich artykułów, na mocy których powinno nastąpić rozstrzygnięcie).

W sytuacji opisanej powyżej odwołania od tych decyzji rozpatruje wojewoda, ale za pośrednictwem organu który pozwolenie wydał i wnieść je trzeba w terminie 14 dni od jej otrzymania lub jej ogłoszenia (rzadko). Organ ten ma 7 dni na przekazanie odwołania do drugiej instancji.  Wojewoda ma 30 dni na rozpatrzenie sprawy. Organ odwoławczy sprawdza najpierw, czy odwołanie:

-  jest dopuszczalne, a więc czy zostało wniesione przez osobę, która jest stroną w danym postępowaniu oraz czy skarży konkretną decyzję;

-  zostało złożone w wymaganym terminie.

Organ odwoławczy przeprowadza postępowanie wyjaśniające i dowodowe, w którym osoba odwołująca się może wnioskować o uzupełnienie materiałów i dowodów w sprawie, chociażby przez przesłuchanie nowych świadków.  Można wycofać odwołanie w trakcie rozpatrywania sprawy przez organ odwoławczy. Postępowanie zostanie umorzone, chyba że organ ten orzeknie, iż decyzja narusza prawo lub interes społeczny. Należy pamiętać o tym iż jest  to dość szeroki sformułowanie. Organ odwoławczy może umorzyć postępowanie, utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję, uchylić zaskarżoną decyzję w całości lub w części, orzekając co do istoty sprawy lub też umarzając postępowanie w I instancji, uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Przed wniesieniem skargi do NSA przysługuje (od 1 stycznia 2004 roku) prawo zaskarżenia decyzji w sądzie administracyjnym. Na decyzję wojewody zatem przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego, składana w terminie 30 dni od otrzymania decyzji organu II instancji, za pośrednictwem organu który wydał zaskarżaną decyzję. Wojewoda na przekazanie tej decyzji ma aż 30 dni. Sąd administracyjny z kolei nie jest obwarowany żadnymi terminami, by sprawę rozpatrzyć.