Budowa bez pozwolenia: czy program „Dom bez formalności” spełnił oczekiwania?

Eksperci portalu GetHome.pl od samego początku nie wróżyli sukcesu tej rządowej inicjatywie będącej jednym z filarów Polskiego Ładu.

–  Z wielu powodów w naszym kraju nie przyjęła się budowa domów jednorodzinnych na podstawie zgłoszenia. I tak jest już od ośmiu lat – wyjaśnia ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Dodaje, że tak długa jest historia „uproszczeń” w Prawie budowlanym, których celem jest przyspieszenie formalności związanych z budową domów jednorodzinnych. Chodzi o zastąpienie pozwolenia na budowę zgłoszeniem budowy z projektem. W największym skrócie, w takim zgłoszeniowym trybie urzędnicy mają 21 dni na sprawdzenie, czy dokumentacja jest kompletna, a projekt zgodny z przepisami, np. z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy. Brak reakcji urzędu oznacza jego milczącą zgodę na rozpoczęcie budowy.

Dwa lata temu rząd poszedł jeszcze dalej. Program „Dom bez formalności” zakłada, że jeśli powierzchnia zabudowy domu (budowanego na własne potrzeby) nie przekracza 70 m kw., inwestor może rozpocząć roboty zaraz po doręczeniu zgłoszenia, czyli nie czekając na reakcję urzędników. Musi on jedynie zawiadomić o terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Ponadto, może zrezygnować z kierownika budowy oraz z prowadzenia dziennika budowy. Rzecz jasna to inwestor bierze wówczas na siebie odpowiedzialność za kierowanie budową. Inną korzyścią, przynajmniej w teorii, jest skrócenie do 21 dni terminu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. I jeszcze jedno, Główny Urząd Nadzoru Budowlanego (GUNB) udostępnił bezpłatnie inwestorom 72 projekty domów do 70 m kw. (ich powierzchnia użytkowa może być większa nawet o 30 m kw.).

Jednak czy tego rodzaju ułatwienia i zachęta okazały się wystarczającą zachętą dla inwestorów? Z danych GUNB, które uzyskał portal GetHome.pl wynika, że w pierwszym roku obowiązywania programu „Dom bez formalności” z uproszczonej ścieżki skorzystało niespełna 1,2 tys. inwestorów. Natomiast w ubiegłym roku – według danych GUNB – było ich prawie 1,7 tys. Ponadto, blisko 2,4 tys. domów powstanie na podstawie zgłoszenia w trybie zwykłym, który obowiązuje od 2015 r. To niewiele, biorąc pod uwagę skalę budownictwa jednorodzinnego. Wydane w ciągu ostatnich dwóch lat pozwolenia na budowę obejmują bowiem ponad 202 tys. domów jednorodzinnych.

Czytaj również: Płyty meblowe niezapalne – czym są i gdzie ich stosowanie jest kluczowe?

– Jak widać domy budowane na podstawie zgłoszenia, wciąż stanowią niewielką niszę. Najwyraźniej ogromna większość inwestorów nie widzi korzyści z wyboru tej procedury. Co gorsza, mogłaby im ona przysporzyć problemów, np. z uzyskaniem kredytu. Szanujące się banki chcą mieć bowiem gwarancję, że budowa przebiega zgodnie z harmonogramem i sztuką budowlaną  – komentuje Marek Wielgo.

Portal GetHome.pl ustalił także, w których województwach inwestorzy budujący domy jednorodzinne korzystali do tej pory najchętniej z ułatwień w programie „Dom bez formalności”. Z danych GUNB wynika, że zdecydowanie najwięcej domów do 70 m kw. powstanie w województwie mazowieckim (585), natomiast najmniej — w opolskim (35).

Czytaj również: Koszt budowy domu w 2025 roku: przemyślane wybory, realne oszczędności

Marek Wielgo przypomina, że poprzedni rząd próbował objąć uproszczonymi procedurami wszystkie domy jednorodzinne, budowane na własne potrzeby, bez względu na powierzchnię zabudowy. Ostatecznie projekt stosownej nowelizacji Prawa Budowlanego trafił do kosza. Z kolei obecny rząd przygotowuje projekt zmian w tej ustawie, które mają zapobiec patologiom wynikającym z programu „Dom bez formalności”. Okazuje się, że zagrożeniem  jest wzrost liczby samowoli budowlanych.

W Prawie budowlanym znajdą się więc przepisy, które uniemożliwią budowę domów do 70 m kw. w sytuacji, gdy inwestor nie dostarczy wraz ze zgłoszeniem kompletu wymaganych dokumentów. Obecnie urzędnicy mają związane ręce. Przepisy wyłączają bowiem możliwość merytorycznej weryfikacji zgłoszeń lub wezwania do ich uzupełnienia. Zdarzało się, że inwestor przedkładał w urzędzie zgłoszenie budowy domu na jednej kartce papieru!