Budowa domu w Hiszpanii – przewodnik krok po kroku

 Większość z nich decyduje się na zakup nieruchomości. Jednakże drugą możliwością jest wybudowanie domu samodzielnie. Takie rozwiązanie ma swoje zalety. Głównym plusem jest to, że dom budowany jest pod indywidualne preferencje właściciela. Jak więc wygląda procedura związana z budową domu w Hiszpanii?

Czytaj również: Dlaczego budowę domu najlepiej zacząć wiosną?

Jeszcze przed przystąpieniem do samego procesu konstruowania domu, podobnie jak podczas budowy domu w Polsce, konieczne jest znalezienie ziemi, na której ów dom ma stanąć. Jeśli inwestor nie dysponuje własnym gruntem, na którym mógłby postawić budynek, przed nabyciem działki powinien sprawdzić szereg istotnych informacji na jej temat (wpis w księdze wieczystej, uzbrojenie, badania geotechniczne, infrastruktura). Konieczne będzie zawarcie umowy sprzedaży działki poprzez podpisanie jej przed notariuszem dowolnie wybranym przez strony. Następnie należy rozliczyć podatki, tj. podatek VAT (hiszp. IVA – Impuesto sobre el Valor Añadido) w przypadku zakupu od przedsiębiorcy lub podatek od przeniesienia własności (hiszp. ITP – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), gdy sprzedającym jest osoba prywatna, oraz podatek od czynności cywilnoprawnych (hiszp. AJD – Actos Jurídicos Documentados). Po uiszczeniu podatku, dokonywany jest odpowiedni wpis w księdze wieczystej. 

Następnym krokiem, jaki należy podjąć jest zatrudnienie architekta, który będzie odpowiadał za sporządzenie projektu architektoniczno-budowlanego wymarzonego domu. Projekt jest niezbędny, aby móc ubiegać się o pozwolenie na budowę. Co do zasady składa się z kilku etapów: studium wstępnego, projektu wstępnego, projektu podstawowego, projektu wykonawczego, zarządzania budową, likwidacji i odbioru prac.

Po wybraniu projektu, przychodzi czas na złożenie wniosku o pozwolenie na budowę do władz miasta. Właściwym organem, do którego należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę jest rada miejska gminy, w granicach której znajduje się działka. Aby ubiegać się o pozwolenie wystarczy przedstawić projekt podstawowy. W przypadku spełnienia wszystkich wymogów i przepisów lokalnych wydawana jest licencja (pozwolenie). Jednakże rozpoczęcie prac możliwe jest dopiero po przedstawieniu projektu wykonawczego, który wymaga zatwierdzenia przez właściwy organ. A to z kolei związane jest z wnikliwą weryfikacją - czy na przykład projekt domu jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, czy projekt jest zgodny z przepisami, w tym oczywiście techniczno-budowlanymi. Z przypadku projektu wykonawczego właściwym organem do weryfikacji jest Colegio Oficial de Arquitectos Wspólnoty Autonomicznej, na której terenie położona jest działka.

Projektowi wykonawczemu musi towarzyszyć studium geotechniczne, które bada jakość gruntu, na którym ma powstać dom i w wyniku którego zaleca się odpowiedni rodzaj fundamentu w celu uniknięcia osiadań powodujących  powstawanie pęknięć.

Najważniejszym dokumentem jaki należy uzyskać, aby móc rozpocząć prace jest pozwolenie na budowę. Po uiszczeniu odpowiednich opłat, Rada Miasta udziela pozwolenia, które umożliwia rozpoczęcie prac. Licencja jest z reguły przyznawana na rok lub 2 lata, ale w razie potrzeby można wnioskować o jej przedłużenie. 

Za zapewnienie bezpieczeństwa na budowie odpowiada kierownik budowy, który musi sporządzić studium BHP. Studium powinno zawierać się w projekcie wykonawczym. Ponadto kierownik budowy musi wskazać osoby odpowiedzialne za wykonywanie prac składających się na zarządzanie projektem. 

Rozpoczęcie prac zaczyna się od sprawdzenia wykonalności projektu. Polega to na sprawdzeniu czy możliwe jest przeniesienie tego, co zawarto w projekcie do rzeczywistości. Wówczas podpisywany jest dokument, który oficjalnie rozpoczyna realizację prac. 

Zgodnie z przepisami prace muszą być wykonywane zgodnie z dokumentacją (m. in. księgą zamówień i pomocy, księgą BHP, projektem wykonawczym, pozwoleniem na budowę).

Po zakończeniu prac budowlanych, należy zgłosić zakończenie budowy domu. W tym celu architekt podpisuje dokument Certificado Final de Obra, która ponownie wymaga weryfikacji Colegio Oficial de Arquitectos. Architekt wydaje również świadectwo efektywności energetycznej (hiszp. certificado de eficiencia energética) i dziennik budowy (hiszp.  libro del edificio). 

Czytaj również: Budowa domu w czasie pandemii - na jakie utrudnienia musimy być przygotowani?

W razie jakichkolwiek pytań dotyczących budowy domu w Hiszpanii zachęcamy do kontaktu z hiszpańskim prawnikiem.