Gdzie budować osiedla jednorodzinne?

Powiat poznański położony jest w zachodniej Polsce, w centralnej części województwa wielkopolskiego. Utworzony został w 1999 r. w ramach reformy administracyjnej. W jego skład wchodzi 17 gmin otaczających miasto Poznań (które do powiatu nie należy, gdyż jest miastem na prawach powiatu). W powiecie znajdują się gminy miejskie: Luboń i Puszczykowo, gminy miejsko-wiejskie: Buk, Kostrzyn, Kórnik, Mosina, Murowana Goślina, Pobiedziska, Stęszew, Swarzędz, oraz gminy wiejskie: Czerwonak, Dopiewo, Kleszczewo, Komorniki, Rokietnica, Suchy Las, Tarnowo Podgórne. Liczba mieszkańców powiatu wynosi około 350.000 mieszkańców - tyle samo, co Bydgoszczy. 

 Inwestor nabywający nieruchomości w celu zrealizowania konkretnych zamierzeń inwestycyjnych ma świadomość, że zbiór cech charakteryzujących nieruchomości nie ogranicza się jedynie do określenia położenia geograficznego, kształtu działki i innych cech fizycznych powierzchni terenu, które dość łatwo jest poznać. Z punktu widzenia możliwości zrealizowania jakiejkolwiek inwestycji często ważniejsze będą informacje zawarte w różnych dokumentach, na mapach, a przede wszystkim w przepisach prawa miejscowego.  

Ogólnie rzecz ujmując, zgodnie z polskim prawem, przeznaczenie nieruchomości określa się w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, których zapisy muszą być zgodne z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego opracowanego dla danej gminy. W przypadku braku planu miejscowego na danym terenie, sposób zagospodarowania działki można ustalić w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wiedza na temat istnienia i zawartości wymienionych dokumentów jest kluczowa dla podjęcia decyzji o zakupie danej nieruchomości.    

Na potrzeby analizy zweryfikowano 58 ofert nieruchomości aktualnych na dzień 7. 10. 2014 r. Spośród nich niestety można było wziąć pod uwagę jedynie 12 ofert, gdyż tylko tyle zawierało w opisie informacje o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub wydanych dla terenu decyzjach o warunkach zabudowy. Kryteria doboru nieruchomości były następujące: działka budowlana lub inwestycyjna, powierzchnia od 3-5 ha pod budownictwo jednorodzinne (osiedle domów) wynikające z dokumentów planistycznych lub decyzji o warunkach zabudowy. Warto zauważyć, że aż 79 procent wszystkich ofert nie zawierało podstawowych informacji ważnych z punktu widzenia kupujących, m.in. o przeznaczeniu nieruchomości i dostępności komunikacyjnej. Tylko jedna oferta zawierała pełne informacje, w tym o opłatach za wyłączenie z produkcji rolniczej, ograniczeniach w zabudowie.    

Z 12 ofert (po jednej ofercie w gminach: Dopiewo, Kleszczewo, Pobiedziska, Stęszew; po dwie nieruchomości w gminach: Rokietnica, Kórnik, Tarnowo Podgórne, Swarzędz) 4 nieruchomości przeznaczone były w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zwanym również mpzp, pod budownictwo jednorodzinne, w tym 3 nieruchomości tylko w części terenu: (Skrzynki, gmina Stęszew, pow. 4,63 ha, cena 3,45 mln zł - 74,50 zł/m kw.; Borówiec, gmina Kórnik, pow. 5 ha, cena 3,25 mln zł - 65 zł/m kw.; Sierosław, gmina Tarnowo Podgórne, pow. 4 ha, cena 5,52 mln zł - 138 zł m/kw.), jedna oferta nieruchomości posiadała zapis w mpzp o przeznaczeniu całego terenu pod inwestycję mieszkaniową tzw. „dedykowana nieruchomość" http://urbanocommercial.gratka.pl/tresc/407-14465837-wielkopolskie-sady-jezynowa.html (Sady, gmina Tarnowo Podgórne, pow. 4,4 ha, cena 3,85 mln zł +VAT - 87 zł/m kw.). Trzy z analizowanych nieruchomości objęte były decyzjami o warunkach zabudowy, z czego jedna tylko w części (Gortatowo, gmina Swarzędz, pow. 4,8 ha, cena 4 mln zł - 98 zł/m kw.; Gowarzewo, gmina Kleszczewo, pow. 3,6 ha, cena 0,8 mln zł - 26 zł/m kw.; Pobiedziska, gmina Pobiedziska, pow. 3,25 ha, cena 4 mln zł - 123 zł/m kw.). Oferty nieruchomości przeznaczone w studium gminy pod inwestycje w postaci zabudowy jednorodzinnej zawierały następujące informacje główne: 3,2 ha Lisówki, gmina Dopiewo, cena 4,8 mln zł - 150 zł/m kw.; 3,7 ha Jasin, gmina Swarzędz, cena 2,36 mln zł - 63 zł/m kw.; 3,1 ha Kamionki, gmina Kórnik, cena 3,16 mln zł - 100 zł/m kw.; 3,1 ha Bytkowo, gmina Rokietnica, cena 1,26 mln zł - 40 zł/m kw.; 3,5 ha Mrowino, gmina Rokietnica, cena 1,4 mln zł - 40 zł/m kw.    

Z przeprowadzonej analizy można wywnioskować, że podaż gruntów w powiecie poznańskim z przeznaczeniem pod budowę osiedla (50-60) domów jednorodzinnych jest ograniczona, a oferty pośredników są raczej źle przygotowane. Na wyróżnienie zasługuje oferta stosunkowo niedrogiej nieruchomości w Sadach gmina Tarnowo Podgórne http://dom.gratka.pl/tresc/407-14465837-wielkopolskie-sady-jezynowa.html (Osiedle Koktajlowe) posiadająca zaprojektowane modele domów, koncepcję zagospodarowania nieruchomości, układ obsługi komunikacyjnej, projekt podłączenia inwestycji do mediów oraz biznes plan inwestycji. Oferta zawiera także informację na temat opłat planistycznych oraz bonusów finansowych związanych z zakupem nieruchomości. Oferta prezentowana jest przez URBANO.   

Kancelaria urbanistyczno-prawna URBANO przygotowuje nieruchomości do zagospodarowania i sprzedaży. Oferuje między innymi usługi projektowania urbanistycznego w tym wykonuje koncepcje zagospodarowania terenów, analizy chłonności nieruchomości, analizy wykonalności inwestycji oraz katalogi mieszkań, projekty budowlane, biznes plany dla zadań budowlanych. Firma prowadzi obsługę małych i średnich inwestycji budowlanych oraz nadzory budowlane. Kancelaria przygotowuje wnioski o warunki zabudowy, wnioski i uwagi do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, sporządza opinie i ekspertyzy prawne z zakresu prawa budowlanego i planowania przestrzennego, sporządza odwołania i skargi do sądów administracyjnych oraz prowadzi postępowania administracyjne z zakresu prawa budowlanego, planowania przestrzennego, gospodarki nieruchomości i ochrony środowiska. Kancelaria pomaga regulować stan prawny nieruchomości www.urbano.pl