Kupić czy budować dom? Co się bardziej opłaca? - Chętniej wybieramy gotowe lokale

Spada procent lokali sprzedawanych przed oddaniem inwestycji. Dziś klienci coraz częściej patrzą w kierunku gotowych mieszkań i domów. Powód? Mniejsze ryzyko, że deweloper wycofa się inwestycji, nie dotrzyma warunków umowy bądź zmieni profil inwestycji.  Także na Śląsku nabywcy częściej zaglądają do tych firm deweloperskich, które oferują mieszkania i domy, do których można się wprowadzić od zaraz.

- Przez ostatnich kilka lat mieszkania sprzedawały się w coraz wcześniejszej fazie realizacji, często w momencie, kiedy ich budowa jeszcze się nie rozpoczęła. Zmiana koniunktury na rynku mieszkaniowym powoduje, że trend ten uległ odwróceniu. Należy spodziewać się, że w ciągu najbliższych kilkunastu miesięcy mieszkania będą sprzedawane w późniejszych etapach realizacji, a nawet po ich zakończeniu – mówi Paulina Starzyńska PR & Marketing Manager firmy REAS.

 „Bezpieczna inwestycja” „Gotowe osiedle” takimi hasłami coraz częściej reklamują się deweloperzy, którzy w swoim portfolio oferują gotowe lokale. Także na Śląsku, gdzie większość realizacji zakończy się pod koniec 2010 roku, gotowe inwestycje mogą być hitem najbliższych miesięcy. Już teraz można zaobserwować rosnące zainteresowanie inwestycjami zakończonymi, a co za tym idzie bezpieczniejszymi dla kupującego.

Dotknij i oceń, bez ryzyka
- Korzyści wynikających z nabycia gotowej inwestycji jest wiele. Przede wszystkim klient ma szansę zobaczyć gotowy produkt, porównać go z planami dewelopera, ocenić samemu. Może przyprowadzić także eksperta, który mu doradzi, oceni jakość lokalu, pomoże w negocjacjach i zawarciu umowy. Ponadto kupno gotowego domu czy mieszkania, sprzyja rozmową o cenie, ponieważ dotyczą one konkretów, a nie wizji czy planów dewelopera – mówi Monika Śleziońska, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży dewelopera MK Inwestycje, który w Katowicach – Zarzeczu oferuje Osiedle Zagajnik oddane we wrześniu 2008.
Takich gotowych osiedli do zamieszkania od zaraz na Śląsku jest dziś garstka.  Do największych gotowych inwestycji należą Dębowe Tarasy – Tri Granitu, Pastelowe Osiedle – Nestinu oraz Osiedle Zagajnik wybudowane przez MK Inwestycje. I choć, każdą z tych inwestycji dzieli wiele, począwszy od lokalizacji, charakteru, a skończywszy na rozwiązaniach architektonicznych, to łączy jedno – są to dziś najatrakcyjniejsze inwestycje w regionie, dodatkowo uważane za bezpieczne.
 
Lokale od ręki?
Jak podkreśla Śleziońska, kupno domu bądź mieszkania na gotowym osiedlu załatwia także sprawę umowy prawie od ręki. – Umowa w przypadku zakupu gotowego domu jest o wiele szybciej zawierana, niż w przypadku inwestycji planowanych. Dotyczy, bowiem stanu faktycznego i istniejącego już lokalu. Mamy pewność, że nie pojawią się żadne zmiany w planie, w jakości wykonania, czy w materiałach zastosowanych do budowy, a co za tym idzie zmiany w umowie, nowe zapisy. Mamy także pewność, że deweloper nie obciąży nas dodatkowymi kosztami, związanymi, np. ze zmianą materiałów czy zastosowania dodatkowego systemu monitoringu nieprzewidzianego wcześniej w umowie. Także koszt podpisania takiej umowy jest o wiele niższy, ponieważ możemy pominąć konieczność podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego i przystąpić od razy do umowy ostatecznej.

Chociaż spotkaliśmy się ostatnio z praktykami stosowanymi przez banki, kiedy to osoby finansujące zakup nieruchomości z kredytu bankowego zmuszone są do podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży i to w dodatku w formie aktu notarialnego - wyjaśnia Śleziońska. I choć są to tylko formalne niuanse w wielu przypadkach mogą one być czynnikiem kluczowym decydującym o wyborze mieszkania.

– Gotowa inwestycja daje nam pewność, że nie będziemy czekali na jej realizację w nieskończoność. Niestety w branży budowlanej pewną normą są opóźnienia czasowe w realizacji projektów i terminy podane w umowach często ulegają zmianie i odsunięciu. W przypadku gotowej inwestycji mamy ten problem z głowy – mówi.

Łatwiej porównać
Zdaniem Pauliny Starzyńskiej z firmy REAS klient podejmujący decyzję o zakupie mieszkania na podstawie planów oraz informacji przekazanych przez inwestora, nie ma możliwości pełnego porównania oferty. Prezentowane klientom wizualizacje często pomijają uciążliwe elementy otoczenia (intensywna zabudowa, hałaśliwa ulica) na korzyść terenów zielonych. Nierzadko materiały wykończeniowe i elementy małej architektury zmieniają się w trakcie realizacji inwestycji. Nawet, jeśli dane przekazane przez dewelopera są pełne i rzetelne, mało, który klient dysponuje wyobraźnią przestrzenną, która pozwala mu w pełni przewidzieć wielkość i proporcje pomieszczeń, a także widok z mieszkania – dodaje.

Podobnego zdania jest Monika Śleziońska. – Kupując lokal oddany do użytku, decydujemy się na konkrety. Możemy na własne oczy przekonać się jak wygląda system zabezpieczeń, ogrodzenie, czy wmontowano okna plastikowe czy drewniane, z czego zrobione są ściany o raz, czy nasz dom lub mieszkanie spełnią wszelkie normy, np. pod kątem akustyki. Możemy również przekonać się, czy w okolicy jest spokój, jak deklaruje deweloper w swojej ofercie. Daje nam to możliwość dokonania oceny, której nie mamy w przypadku domy na wizualizacji bądź na planie architektonicznym.  – dodaje Śleziońska.

Biorą kredyty i szukają gotowych lokali
Także sytuacja na rynku kredytowym, utrudniająca dostęp do wielu produktów, sprawia, że nabywcy coraz częściej decydują się na gotowe, bądź prawie gotowe lokale. Powodem jest fakt, że coraz częściej banki decydują się na kredytowanie wyłącznie mieszkań gotowych.

- Zmniejszanie się współczynnika LTV, relatywnie wysokie stopy procentowe, wzrastające wymagania dotyczące zabezpieczeń oraz silne fluktuacje na rynkach walutowych to główne czynniki ograniczające dostępność do produktów kredytowych. Szacuje się, że ze względu na powyższe zmiany, liczba przyznawanych kredytów hipotecznych może spaść w najbliższym czasie nawet o połowę. Fakt ten będzie miał bezpośrednie przełożenie na popyt na produkty mieszkaniowe – mówi dr Paweł Grząbka, Prezes Zarządu CEE Property Group.

- To z całą pewnością uderzy w deweloperów. Już dziś wielu z nich ma problemy z płynnością. Klienci, którzy decydują się na kupno mieszkania coraz częściej preferują zapłacić wyższą cenę, kupując lokal w inwestycji z bliskim terminem oddania lub w projekcie już zrealizowanym – wyjaśnia dr Grząbka.

Deweloper Scrooge odchodzi do lamusa
I choć powszechnie uważa się, że gotowe znaczy droższe, to wielu deweloperów studzi te opinie.  – Gotowe inwestycje to domy i mieszkania, które zostały zaplanowane, zrealizowane i wycenione. Więc koszty inwestycji są łatwo policzalne. Wiemy dokładnie ile płacimy za każdy z elementów, począwszy od lampy przed domem, a skończywszy na płocie i monitoringu. Takie domy czy mieszkania są także odporne na zmiany cen na rynku materiałów budowlanych. Kolejne podwyżki, bowiem nie wpływają na cenę oferowanej nieruchomości – wyjaśnia Śleziońska.

Także firmy deweloperskie z gotowymi inwestycjami, są bardziej skłonne do promocji cenowych. Dziś średnia cena m2 w Katowicach to 6091 zł. – wynika z najnowszego raportu Rynek Mieszkaniowy w Polsce redNet Consulting. Gotowe lokale można już natomiast kupić po cenie 3333 zł za m2, tak też jest na Osiedlu Zagajnik w Katowicach – Zarzeczu. W centrów również zdarzają się oferty promocyjne, sięgające nawet 20%. Trafić można także na bonusy, ale te są już rzadkością. Popularne jest mówienie w reklamach wprost o możliwościach indywidualnej negocjacji cen.

Zdaniem dr Pawła Grząbki, Prezesa Zarządu CEE Property Group, w 2009 roku można się spodziewać sporych spadków cen gotowych lokali. – Szacujemy, że ceny mogą spaść, o co najmniej 10%, niewykluczone, że i o 20%. Powodem będzie przede wszystkim duża pula niesprzedanych mieszkań, a co za tym idzie, utrzymująca się na wysokim poziomie podaż. Pojawią się także nowe projekty, oddawane w 2009 roku. Deweloperzy chcąc sprzedać mieszkania będą częściej skłonni do obniżek cen gotowych lokali – mówi dr Grząbka. – Także popyt będzie cały czas blokowany przez banki. Sytuacja ta może ulec zmianie najwcześniej w 2010 roku, w momencie, kiedy banki odblokują finansowanie – dodaje.